2011年房地产估价师理论与实务模拟试题（35）

    备战2011年房估师考试，育路教育网小编为大家搜集整理2011年房地产估价师理论与实务模拟试题，希望对参加考试的各位同学有所帮助！

    1.某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000㎡.土地使用年限为2003年10月1日-2043年9月30日，规划容积率为5.1-4层规划为商业，建筑面积为2万㎡；5-20层规划为写字楼，建筑面积为3万㎡.项目总开发成本为3000元/㎡，管理费用为开发成本的5%项目建成后，商业用于经营。写字楼全部出售。经调查，有关数据如下；

    （1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

    （2）该项目所在区域同类型，同档次写字楼的售价为8000元/㎡，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售楚。

    （3）商业主体建成后，还需投入2000元/㎡的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税，经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%.

    （4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

    （5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%.

    （6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

    试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

    答案：

    1.解答：

    （1）项目建成后的价值：

    写字楼开发完成后的价值：V写=8000×3/（1+10%）3=18031.56万元

    写字楼的销售税费=18031.56×6%=1081.89万元

    商业部分开发完成后的价值：

    （2）续建成本：

    3000×（1+5%）×（1-30%）/（1+10%）×5=10022.73万元

    装修费为：2000×2/（1+10%）2.5=3152万元

    （3）每半年还款额：

    （5）转让价：

    （18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89）/（1+3%）-4114.59=26386万元