2011年房地产估价师理论与实务模拟试题（50）

    备战2011年房估师考试，育路教育网小编为大家搜集整理2011年房地产估价师理论与实务模拟试题，希望对参加考试的各位同学有所帮助！

    1. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米

    1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

    2、 可比实例的成交价格如下：

    试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

    解：

    1、比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

    2、交易情况修正系数为：

    可比实例A=100/100

    可比实例B=100/97

    可比实例c=100/105

    3、交易日期修正系数为：

    可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

    可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

    可比实例C=1.033×1.038=1.072

    4、房地产状况修正系数为：

    可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25

    可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55

    可比实例A=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8

    5、计算比准价格：

    比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/平方米）

    比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/平方米）

    比准价格C=1380×（100/105）×1.072×（100/104.8）=1344.38（元/平方米）

    6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：

    估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）

    估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.23万元