房地产估价师：拍卖知识考点精析

　　(1)本章涉及有关的法律、法规包括：①《中华人民共和国拍卖法》；②《拍卖管理办法》(商务部令2004年第24号，自2005年1月1日起施行)；③中国拍卖行业协会《关于加强行业自律的若干规定》，自2004年7月1日起施行。
　　(2)本章内容的重点及易考点：一是要弄清拍卖中拍卖人、委托人、竞买人和买受人等四方当事人有关术语的基本涵义；二是要记住拍卖的基本原则、拍卖标的、报价方式和拍卖类型；三是要搞清强制拍卖的主体、标的和依据。四是要重点记住有关房地产拍卖的含义、特征、拍卖业务、条件及注意事项等问题。
　　(3)学习本章内容，要重点记住拍卖佣金的计算知识。其法律依据《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定，也就是“委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金”。同时该法第五十七条还规定：拍卖法第九条规定的物品成交的，拍卖人可以向买受人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。另外，对教材内容中，收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定，指的是收取佣金比例的确定原则，按照同拍卖成交价成反比的原则确定，是指拍卖成交价越高，收取佣金比例越小；拍卖成交价越低，收取佣金比例越大。比如拍卖一套价值为10万元的房屋，拍卖成交价为10万元或15万元，甚至更高或更低，确定收取佣金比例应是不同的，也即拍卖成交价越高，确定的收取佣金比例应越小。这是一项硬性规定。2004年试题中，有一道有关拍卖佣金的多项选择题：下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有(ACE)。
　　A．拍卖人收取佣金是一种法定行为
　　B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金
　　C．委托人既可采取前期支付法，也可采用扣除法支付拍卖佣金
　　D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
　　E．收取佣金比例按照同拍卖应交价成反比的原则确定
　　此题的主要依据是：收取佣金是一种法定行为。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。
　　(4)要搞清为什么拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低?一是房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。二是一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。三是买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。
　　(5)要搞清委托拍卖不成的，是否要收取佣金问题。根据有关的拍卖法律、法规规定，对于未成交的，要按照委托人和拍卖人在拍卖合同中的约定，决定是否支付给拍卖人一定的拍卖费用。