房地产估价师：法律知识考点精析

　　(1)本章涉及有关的法律包括：①《中华人民共和国立法法》、②《中华人民共和国民法通则》、③《中华人民共和国合同法》、④《中华人民共和国物权法》。
　　(2)本章的重点和易考点包括：
　　1)有关法的基础知识我们应熟悉。主要熟悉法的概念和宪法、法律、行政法规、地方性法规和部门规章等中国现行法律制度体系的构成框架及其内涵、制定主体、规范范围、相互关系等。
　　2)有关民法的内容。
　　一是要掌握民事法律关系的主体、客体、内容。
　　二是民事权利的分类，要掌握两种分类方法及具体分类内涵、特点，即“根据权利标的的不同性质，民事权利可分为财产权和人身权；根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权”。如2005年的试题中，有一道有单项选择题：根据权利的作用，以下民事权利中属于形成权的是(D)。
　　A．物权
　　B．知识产权
　　C．人身权
　　D．撤销权
　　做此题，考生必须熟悉民事权利分类中形成权的具体范围。在教材上也是以小例子出现的，可能被考生忽视，也就是“形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等”。
　　三是要清楚自然人的分类。也就是根据自然人不同的认知能力，将自然人分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人3种。我们关键要搞清这三类自然人的范围：①从年龄上分，完全民事行为能力人包括18周岁以上的公民以及16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。10周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人。不满10周岁的未成年人为无民事行为能力人。②从能否完全辨认自己行为的精神病人来划分，凡不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人；不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人。记住一个是“不能完全辨认”，一个是“不能辨认”。
　　四是要掌握关于宣告失踪和宣告死亡的条件和宣告部门。要分清：公民下落不明满2年的，可以宣告失踪；公民下落不明满4年的，可以宣告死亡。宣告部门都是人民法院。
　　3)要掌握有关《中华人民共和国合同法》的内容。
　　一是要搞清合同的订立程序，即要约和承诺两个步骤的含义与特点，同时还要掌握要约与要约邀请的区别。如2005年的试题中，有一道判断题：承诺由受要约人向要约人作出，并且在规定的期限内到达要约人时才能生效。(√)
　　只有掌握了下述内容：“承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效”，这道题才能做正确。
　　二是要掌握有关《中华人民共和国合同法》中的定金罚则。2004年试题中，有一道判断题：某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款为3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。(X)
　　这是一道涉及计算的判断题。我们要熟悉《中华人民共和国担保法》中“定金的数额不得超过主合同标的额的20%”的规定以及《中华人民共和国合同法》的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”。因为3000万元×20%=600万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金，对于超出600万元的100万元，则不应双倍返还定金。
　　4)有关物权法的内容。目前《中华人民共和国物权法》已出台并实施，我们要结合其中的规定掌握用益物权和担保物权的特点及分类。如2005年试题中，有一道多项选择题：担保物权包括(CDE)。
　　A．地役权
　　B．典权
　　C．抵押权
　　D．留置权
　　E．质权
　　此题知识点包括：用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。目前《物权法》未把“典权”列入其中。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
　　5)要搞清物权与债权在主体、客体和内容方面的区别。
　　①概念：物权指权利主体在法律规定的范围内，对物的直接管理和支配，并排除他人干涉的权利。债权是权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权利。
　　②性质、特征：物权是对事权，具有独占性、排他性，反映物质财富的静态所有关系。债权是对人权，不具有排他性，反映动态的财产流转关系。
　　③法律关系主体：物权是特定权利主体和不特定义务主体之间的法律关系。债权是特定当事人之间的法律关系。
　　④客体：物权的客体是物；债权的客体是物、行为、智力成果。
　　⑤内容：物权是对物的直接管理和支配，并排除他人干涉。债权是请求债务人履行债务。
　　⑥权能：物权具有占有、使用、收益和处分权。债权具有请求权和受领权。
　　⑦产生方式：物权的种类及内容均由法律创设；债权的产生基于合同、侵权行为、不当得利、无因管理。
　　⑧实现方式：物权是物权所有人自己行使权利。债权是实现权利须凭借债务人履行义务。
　　⑨效力：物权有追及效力和优先权。债权无追及效力和优先权。