2012年房估师考试案例分析练习题（13）

    某房地产占地面积2580㎡，建筑面积9440㎡，每层建筑面积2360㎡.其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价其拆迁补偿价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其估价时点的价格为12666元/㎡.根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层二层差价2％，二层三层差价5％，三层四层差价2％），判断出二层价格为12309元/㎡，三层价格为l1694元/㎡，四层价格为l1460元/㎡，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

    标准答案：不正确。1、评估拆迁补偿价格，一般不宜用收益法评估，对于一二层商业用房，可选用市场法或成本法评估；2、因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。