2012年房估师考试案例分析练习题（12）

    指错题：

    在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420㎡，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280㎡.与原建筑面积相等部分按结构差价结算，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，容积率为2.5，开发商按合同规定，交付给商场总建筑面积为700㎡的钢混结构商业用房，并要求该商场据合同结算差价。据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1：1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：

    1.结构差价

    920×（1＋1.4）×700＝1545600（元）＝154.56（万元）

    2.新增建筑面积成本

    920×1.4×700＝901600（元）＝90.16（万元）

    3.补交地价款

    1800/60%×700＝2100000（元）＝210（万元）

    标准答案：1.结构差价计算有误，因为结构差价比率为1：1.4，且建筑面积不能按700㎡计算，应按420㎡计算，所以结构差价计算应为：920×（1.4－1）×420＝154560（元）＝15.456（万元）。

    2.新增建筑面积成本计算有误，因为新增建筑面积为280㎡，而不是700㎡，所以新增建筑面积的成本计算应为：280×920×1.4＝360640（元）＝36.064（万元）。

    3.补交地价款计算有误，因为不能用建筑密度60%，而应用建筑容积率2.5，所以补交地价款计算应为：1800×700÷2.5＝504000（元）＝50.4（万元）。