2012年房地产估价师制度与政策权威卷及答案(第三套)(7)

四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。
1．该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括 （　　）。
A．宗地用途
B．容积率
C．建筑物的允许高度
D．建筑物的结构

2．该房地产开发公司所开发的住宅和商业房地产中，若以建筑物竣工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括 （　　）竣工建筑面积。
A．配电房
B．商业房地产
C．水塔
D．住宅

3．该房地产开发公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项目划分为 （　　）等单项工程。
A．土建
B．管道
C．电气安装
D．住宅

4．该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为 （　　）类。
A．负债
B．资产
C．成本
D．所有者权益

5．该房地产开发公司将商品房销售给购房者后，购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是 （　　）。
A．宗地图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图

6．若该房地产公司在本项目的开发经营过程中，其经济成本大于销售收入，则该房地产开发公司在本项目中 （　　）。
A．必然亏损
B．必然获利
C．不盈不亏
D．盈亏根据具体情况确定

(二)在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购了一套商品住房。2008年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100m2，每平方米建筑面积的价格3000元”。2009年2月，s住宅小区综合验收合格并交付使用，经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共用建筑面积为450m2。2009年3月，李某将房屋出租给王某。2010年8月，王某将房屋转租给张某。
7．下列关于李某抵押贷款购房的表述中，正确的有 （　　）。
A．李某不可以选择住房公积金贷款方式
B．甲公司开发的s住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许．可证后，李某方可办理预售商品房抵押贷款
C．预售商品房抵押，购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记
D．预售商品房抵押自房屋交付使用时生效

8．李某实际应支付的房价为 （　　）万元。
A．28.50
B．30.00
C．30.90
D．32.78

9．李某出租该套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为 （　　）。
A．3%、4%、10%
B．3%、5%、18%
C．4%、3%、10%
D．3%、3%、27%

10．下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有 （　　）。
A．王某转租该套住房，必须经李某同意
B．王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益
C．李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案
D．房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除

(三)某房地产开发公司拟获得某城市规划区内A乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。A乡原耕地面积为100公顷，农业总人口为800人，现征用基本农田以外的耕地40公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4.3万元、4.7万元、4.9万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的9倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍。补征用土地上的附着物及青苗补偿费为30万元。
11．A乡人均占有耕地 （　　）公顷。
A．0.125
B．1.25
C．0.05
D．0.5

12．该房地产开发公司需安置A乡的农业人口数为 （　　）人。
A．200 B
B．400
C．600
D．800

13．该房地产开发公司应支付的农业人口安置补助费为 （　　）万元。
A．240
B．1000
C．1112
D．1200

14．该房地产开发公司应支付土地补偿费为 （　　）万元/公顷。
A．40.7
B．41.7
C．42.7
D．43.7

15．该房地产开发公司共计补偿费用 （　　）万元。
A 1800
B．1810
C．2800
D．2810