三、物业管理的主要阶段

    1、早期介入阶段：指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要引入物业管理的资询活动。（咨询活动：指物业服务企业或物业管理专业人员从物业管理的角度对开发建设项目最科学了、合理的意见和建议。）

    作用：优化设计，有助于提高工程质量，有利于了解物业情况，为前期物业管理做充分准备，有助于提高建设单位的开发效益。

    内容：可行性研究阶段，规划设计阶段，施工建设阶段 ，竣工验收阶段，销售阶段。

    2、前期物业管理阶段：指在业主、业主大会选 聘物业服务企业之前，物业建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同所实施的物业管理。

    内容：

    01、物业承接查验（物业资料，物业共用部位，共用设施设备，园林绿化工程，其它公共配套设施）。

    02、业主入住。

    03、物业装饰装修管理。

    04、工程质量保修处理。

    05、物业项目管一机构的前期运作。

    06、前期沟通协调。

    3、物业管理阶段：指业主大会选聘物业服务企业，由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，并由物业服务企业按照合同约定实施物业管理的阶段。（公共服务与管理；系统协调。）

    四、物业管理基本制度。

    1、业主：指房屋所有权人。业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，决定本区域内物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的执行机构。

    业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法利益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。

    职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，

    监督企业履行服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。

    2、管理规约制度：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

    内容：有关物业的使用、维护、管理；业主的共同利益；业主应当履行的义务；违反管理规约应当承担的责任。

    管理规约的作用：有利于协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照个人利益服从整体利闪原则解决存在的分歧，保护了全体业主的共同利益。

    3、物业管理招投标制度。该制度的设立是为了扭转房地产开发企业自建自管、或因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业服务企业的权利，同时也为物业服务企业参与平等竞争创造机会。