2011年房估师理论与实务辅导：对房地产的认识与描述考点精析

　　本章历年考试焦点

　　1．房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位的结合体，具体分为有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能。

　　2．城市规划对土地用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封从而处分受到限制，都属于房地产权益中的受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。

　　3．建筑物所有权是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权和因共同关系所产生的成员权构成。

　　4．房地产的独一无二特性导致了难以出现相同房地产的大量供给，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响，房地产交易难以采用样品交易的方式。

　　5．外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

　　6．通过城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率等的制约属于政府对房地产管制权的制约。

　　7．“三通一平”是指路通、水通、电通和场地平整，“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施条件和场地平整，“七通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件和场地平整。这一考点经常出现在房地产基本制度、房地产开发经营管理和房地产估价理论方法考试中。

　　8．掌握“干净”房地产的具体指向，房地产变现能力强弱的几种类型。

　　9．房地产权利的分类通过下图，一目了然。