2013年房估师考试经营与管理学习笔记（17）

　　1.4 房地产投资的风险

　　很显然，投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，他肯定会选择收 益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其 他因素影响投资决策。风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。

　　1.4.1 房地产投资风险的基本概念

　　1.4.1.1 风险的定义

　　从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。 完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间 的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。图1—1所示的A、B、 C三项投资，C的风险最大、B次之、A最小。

　　例如，物业l为写字楼项目，2002年末价值为1 000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为10%;物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1 000万元，2003年末价值为1 200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为20%。因此可以推断，物业2的投资风险大于物业1的投资风险。

　　当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力;而实际收益 低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重 视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

　　1.4.1.2 风险与不确定性

　　风险和不确定性有显着区别。风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均

　　值收益偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

　　但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等。