2013年房估师考试经营与管理学习笔记（16）

　　1.3.4.2 房地产投资之弊

　　房地产投资也并不是十全十美，它也有其自身的缺点。这些缺点突出表现 在：

　　(1)变现性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量 和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损 地转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务 而破产。

　　(2)投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到 几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。

　　(3)投资回收周期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五 年就能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更 长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。

　　(4)需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂， 直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与 房地产开发投资的人员的数量。置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对 其专业知识和经验有较高的要求。

　　此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接 投资而言的。对于小额投资者来说，他们实际上可以通过购买房地产公司发行的 股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。