2012年房估师考试《案例分析》课程讲义（14）

    第三部分 不同估价目的的房地产估价问题

    1.土地使用权出让价格评估

    （1）土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

    （2）土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准。

    （3）土地使用权出让价格评估，可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

    2.划拨土地使用权价格评估

    划拨土地使用权价格评估的技术路线主要有：

    （1）由土地使用权的市场价格扣除该土地使用权出让金后的余额，即为该划拨土地使用权价格。此时的土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

    （2）用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拔土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

    3.房地产转让价格评估

    （1）房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

    （2）房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。

    （3）房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

    （4）以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。