2012年房估师考试《案例分析》课程讲义（1）

    房地产估价的原则

    房地产估价原则主要有以下6项： ①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。

    也可以把这些原则分为3个层次： ①基本原则，②技术原则，③特殊原则。房地产估价工作的性质决定了“独立、客观、公正原则”是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

    在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称之为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。其中除独立、客观、公正原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为技术原则。因此，房地产估价的技术原则有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

    某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。我们把这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，称为特殊原则。

    1.独立、客观、公正原则

    独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，“独立”的要求是，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价：“客观”的要求是，房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目：“公正”的要求是，房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

    为了保障房地产估价机构和房地产估价师独立、客观、公正地估价，一是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构。二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系。当估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系的，应当主动回避。三是要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。此外，房地产估价师还必须具有良好的职业道德，不受任何私心杂念的影响。