2012年房估师考试《案例分析》课程讲义（13）

    七、土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折旧

    （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，耐用年限从竣工验收合格之日起计。

    （2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限的，按建筑物耐用年限计算折旧。

    「例如」某住宅楼是在2000年8月1日出让年限为70年的土地使用权的土地上于2005年7月30日竣工投入使用的，该建筑物已经使用3年，尚可使用57年。试确定该建筑物的折旧年限。

    「解」由于自建筑物竣工投入使用开始计算，土地使用权年限还有65年（70年-住宅楼开发建设期5年），长于建筑物耐用年限60年（已经使用3年+尚可使用57年），因此，该建筑物的折旧年限按建筑物耐用年限60年计算。

    （3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限的，按土地使用权年限计算折旧。

    「例如」某酒店在划拨土地上建造，于2006年2月1日竣工投入使用，且于2006年2月1日办理了土地使用权出让年限为40年手续，于2006年1月30日鉴定该建筑物尚可使用50年。如果采用成本法评估其2006年2月1日的价格，则如何确定该建筑物的折旧年限。

    「解」由于自建筑物竣工投入使用开始计算，土地使用权年限为40年（即土地使用权出让年限），短于建筑物耐用年限50年，因此，该建筑物的折旧年限按土地使用权年限40年计算。

    （4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，按建筑物耐用年限计算折旧。

    「例如」某住宅楼在划拨土地上建造并投入使用8年后办理了土地使用权出让年限为70年的手续，在办理土地出让时鉴定该建筑物尚可使用50年。如果采用成本法评估该住宅楼在土地使用权出让时的价格，则如何确定该建筑物的折旧年限。

    「解」由于在办理土地使用权出让时，建筑物已经使用8年，土地使用权出让年限为70年，土地使用权出让时建筑物的使用年限还有50年，即建筑物耐用年限早于土地使用权年限而结束，因此，该建筑物的折旧年限按建筑物耐用年限58年（8年+50年）计算。

    （5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，按建筑物己使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。

    「例如」某写字楼在划拨土地上建造并投入使用5年后办理了土地使用权出让年限为40年的手续，在办理土地出让时鉴定该建筑物尚可使用50年。如果采用成本法评估该写字楼在土地使用权出让时的价格，则如何确定该建筑物的折旧年限。

    「解」由于在办理土地使用权出让时，建筑物已经使用5年，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让时建筑物的使用年限还有50年，即建筑物耐用年限晚土地使用权年限而结束，因此，该建筑物的折旧年限按建筑物己使用年限5年加上土地使用权剩余年限40年即45年来计算建筑物折旧。

    八、收益性房地产的建筑物耐用年限短于土地使用权年限的估价

    「例如」某酒店于1980年8月竣工投入使用，该酒店的于2003年8月1日办理了土地使用权为出让手续，出让年限为40年，建筑物于2008年8月1日鉴定该建筑物尚可使用25年。要评估该酒店2008年8月1日市场价格，试确定该酒店市场价格的估价技术路线。

    「解」（1）估价技术路线之一：先根据自估价时点起建筑物耐用年限内（25年）房地产净收益，选择有限年的收益法计算公式，求得收益性房地产在建筑物耐用年限的收益价格；然后再加上土地剩余使用年限（10年）的价值的折现值。

    （2）估价技术路线之二：将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。