2012年房估师考试《案例分析》课程讲义（11）

    四、各估价方法应用时应收集的资料

    1.各估价方法应用时应收集的基础资料（不论何种估价方法都应收集的资料）

    （1）估价委托的有关资料：①委托方情况（法人、住址、电话）；②估价目的（委托方提供）；③估价时点； ④项目有关文件；⑤委托方的其他要求。

    （2）相关法律法规和政策：①委托估价是否符合相关法律法规和政策；②估价操作应遵循的相关法律法规和政策。

    （3）估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的房地产市场状况资料；②地区性的房地产市场状况资料；③本类型房地产市场状况资料。

    （4）估价对象状况的资料：估价对象所处位置、占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑装修及设备状况、建成年月、新旧程度、产权状况、土地权利状况、土地使用年限及剩余使用年限、房地产有否抵押、租约等他项权利，等等。

    （5）估价对象区域条件资料：①交通；②环境；③繁华程度；④景观；⑤公共配套；⑥危险因素；等等。

    2.比较法应用时应收集的技术资料

    （1）收集三宗以上的类似估价对象的近期交易实例，包括交易价格、成交日期、付款方式、交易目的、交易实例房地产状况等。

    （2）收集交易实例的交易情况，如税费负担方式，有无隐瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友间交易等情况。

    （3）收集交易实例成交日期与估价对象估价时点的时差和价差。

    （4）收集交易实例和估价对象的区位、权益和实物状况。

    3.成本法应用时应收集的技术资料

    （1）收集类似房地产开发的成本、税费、利润等资料；

    （2）收集类似土地的市场价格或其基准地价及其相关修正系数；

    （3）收集建筑物重置成本资料；

    （4）收集估价对象的己使用年限、尚可使用年限及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧程度。

    4.收益法应用时应收集的技术资料

    （1）收集类似房地产正常经营的收入水平（租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可出租面积、营业面积等资料；

    （2）收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。

    （3）收集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产的无风险收益率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产的资本化率。

    （4）收集估价对象在未来年限的收益变化情况，以便选择收益法的计算公式计算估价对象的收益价格。

    5.假设开发法应用时应收集的技术资料

    （1）同类房地产市场状况、未来趋势；

    （2）同类房地产市场售价；

    （3）同类项目开发周期、开发费用；

    （4）同类项目开发利润或收益资料；

    （5）折现率确定的有关资料。