2012年房估师考试《案例分析》课程讲义（10）

    三、各估价方法的操作步骤（技术路线）

    1.比较法估价的操作步骤

    （1）搜集交易实例

    （2）选择可比实例

    （3）建立价格可比基础

    （4）交易情况修正

    （5）交易日期修正

    （6）房地产状况修正（区域和个别因素修正）

    （7）求取比准价格

    2.成本法估价的操作步骤

    （1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料

    （2）测算重新购建价格

    （3）测算折旧

    （4）求取积算价格

    3.收益法的操作步骤

    （1）搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的收入、费用等数据资料

    （2）预测估价对象的未来收益（纯收益）

    （3）求取报酬率或资本化率、收益乘数

    （4）选用适宜的收益法计算公式计算收益价格

    4.假设开发法估价操作步骤

    （1）调查待开发房地产的基本情况；

    （2）选择最佳的开发利用方式；

    （3）估算开发经营期；

    （4）预测开发完成后的房地产价值；

    （5）测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税金；

    （6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

    5.长期趋势法估价的操作步骤

    （1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；

    （2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价，楼面地价等，化为同一标准的方法与比较法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；

    （3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；

    （4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。