四、简答题

    1.

    「正确答案」：正确答案：解法一：

    购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）（1分）

    购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：

    3040000×30%=912000（元）（0.5分）

    购买商铺的贷款额（P）：

    3040000×70%=2128000（元）（0.5分）

    抵押贷款年还本付息额：

    i=2%+5.31%=7.31%，n=10年（1分）

    A=p×i（1+ i）n /[（1+i）n-1]（1分）

    =2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]（1分）

    =307335.47（元）（0.5分）

    净经营收入（利用现金回报率）：

    （净经营收入-年还本付息额）/首付款=12%（0.5分）

    所以：净经营收入=首付款×12%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）（0.5分）

    毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%

    则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）（0.5分）

    最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积×12个月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/㎡？月） （1分）

    解法二：

    （1）购买总价：3.8×80=304（万元）

    （2）自有资金：304×30%=91.2（万元）

    （3）抵押贷款年等额偿还额：

    抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）

    已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%

    则：A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47

    （元）

    （4）设月租金单价为Y元/（㎡？月）

    年租金：80×12Y=960Y

    年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47

    则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%

    则：Y=553.52（元/㎡）