2012年房估师考试案例分析练习题77
来源：中大网校发布时间：2012-02-21
第13题
试题解析：
1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平；
3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；
第14题
试题解析：
1.“估价时间”用语错误，应为估价时点
2.缺少估价原则
3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义
4.未分析租金水平的变化趋势
5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
7.六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数
8.年运营费用中不应计算土地使用费
9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
10.保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算
11.资本化率取值未说明理由
12.可获收益年限错，应为36年
13.基准地价修正法中年期修正方法（公式）错
14.基准地价修正法中已经过年限错，应为4年
15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚
16.未计算精装修成本费用（建安费）
17.建筑物折旧年限计算错（应2/38）
18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
19.成本法中未考虑相关销售费用
20.未说明估价结果的确定的理由
第15题
试题解析：
1.KA计算错，应为：
1051/1048=100.3%
2.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：
比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/101=6487（元/m2）
3.比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：
比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326（元/m2）
