谈工业用房的房屋重置价评估（一）

　　企业贷中大量的抵押物是工业厂房，估价方法大多采用成本法，所采用的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就涉及到两大部分的估价，其一是土地使用权价值的评估，其二是房屋现值的评估，本文着重谈房屋价值的评估。由于工业厂区地上的房屋情况比较复杂（幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同），因此如何正确确定其房屋的重置价是成本法估价中最为关键之一。《房地产估价规范》对房屋重置价的基本构成要素进行了说明，并要求应根据估价对象的实际情况在价格构成内容的基础上酌予增减，如何进行“增减”这又是成本法估价中的另一关键。本文围绕上述的两个“关键”，结合笔者的估价实践，谈些个人看法，供业内人士参考，并欢迎批评指正。
　　一、房屋重置价构成及注意事项
　　（一）开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。
　　1.勘查设计和前期费。包括：
　　①三通一平费（施工需要的临时水、电、路及场地平整）；
　　②勘探费；
　　③测量费；
　　④咨询费、可研费；
　　⑤规划设计费；
　　⑥施工图设计费等。一般以建安工程费为基数，按一定比率（3%~6%）求取。
　　注意事项：
　　（1）上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目；
　　（2）项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别；
　　（3）如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。
　　2.基础设施建设费。包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等。一般以建安工程费为基数，按一定比率计取（或按每平方米建筑面积多少元计取）。
　　注意事项：
　　（1）所选取的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）应视项目用途、规模（厂区内房屋建筑面积、结构等级等）的实际情况而确定；
　　（2）估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容，对其作出概算，以此来把握所确定的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）的合理性。
　　3.房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修工程费等。
　　注意事项：
　　（1）建安工程费不应盲目拷贝“格式范本”的数值，否则其不能反映出房屋价值的客观性；
　　（2）建安工程费的估算是采用何种方法（单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法）应在估价报告中明示，所有估算的参考资料、依据、求取过程应存于“工作底稿”，以备核查；
　　（3）如果厂区内的房屋幢数多，结构、层数、房屋特征差异较大时，应选取若干幢具有代表性的房屋作为“案例”，分别估算其建安工程费，其余房屋按类比法分别进行楼层、层高、装饰装修等修正后确定建安费，具体的建安费估算过程可以在“工作底稿”中存档备查；
　　（4）估价报告中应有“房屋估价一览表”，列表对所有房屋的“产权证号”、“幢号”、“名称”、“用途”、“结构”、“层数”、“重置单价”、“重置成本”、“成新率”、“现值”一一载明。
　　（5）附属工程要明示包括的具体项目（如：围墙、挡土墙、道路、水池、烟囱、建筑小品等），项目较多、情况复杂、价值较大时应该单独估算而不并入房屋的建安工程费，并注意避免与“基础设施建设费”及“公共配套设施费”重复。
　　4.公共配套设施建设费。指城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如厕所）等非营业性设施的建设费。工业厂区项目内此部分一般是没有，因此不计取。如有，则应按实际情况确定。
　　5.其他工程费。包括专业费用，如工程监理费、工程造价咨询服务费、竣工验收费等，应注意避免与前期费用内容的重复。
　　6.开发（建设）期间税费。包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用，如白蚂蚁防治费、绿化建设费、人防工程费、建设工程质量监理费等。工业厂区项目应具体情况确定。
　　7.开发成本合计。指上述“1”~“6”数值的累加。
　　（二）管理费用指建设项目从立项、筹建、建设、竣工验收、交付使用及项目后评估等全过程所需发生的费用。根据财政部《基本建设财务管理规定》，建设单位管理费实行总额控制，总额控制数以项目审批部门批准的项目投资总概算为基数，并按投资总概算的不同规模分档计算。实际估价中一般以“开发成本”为基数，按一定比率（1.5%~5%）计取。
　　注意事项：
　　（1）“按一定比率”的取值应根据项目规模、建设标准、复杂程度而综合确定；
　　（2）计取规则是商品房高于自建房；建设标准高的、复杂程度大的高于标准低的、复杂程度小的。
　　（三）投资利息工业项目建设，投资利息是指项目建设完成所发生的必要费用应计算的利息，包括自有资金和借贷资金。房屋部分计息项目一般包括开发成本、管理费；计息期通常以年计；计息周期（建设期）通常考虑房屋建安费均匀投入而取期中计，前期费用在年初一次性投入；利率一般以估价时点的贷款利息率。
　　注意事项：
　　（1）计息同期应取工程的合理的、正常的建设期；
　　（2）利率应根据建设期长短选用一、二、三年的贷款利息率。
　　（四）销售税费自用工业厂房，没有发生销售税费，一般不计。
　　（五）开发利润工业项目的开发利润是指建设单位（投资者）利润。
　　注意事项：
　　（1）开发销售项目的利润率远高于自用的建设项目；工业用房可视情况适当少量计取开发利润；标准厂房利润率计取略高于非标准厂房；
　　（2）等级高、项目复杂、开发周期长的利润率要高于等级低、项目简单、开发周期短的；
　　（3）计算的利润率要与利润基数相匹配。