2003年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》参考答案

　　1．C　2．A　3．C　4．B　5．A　6．C　7．C　8．C　9．A　10．C

　　11．B　12．B　13．B　14．C　15．B　16．A　17．D　18．A　19．C　20．B

　　21．C　22．B　23． C　24．C　25．D　26．C　27．A　28．B　29．C　30．A

　　31．C　32．B　33．B　34．A　35．B

　　二、多项选择题

　　1．BCDE　2．ABCD　3．ABCD　4．AB 5．ACDE　6．AD　7．BCD　8．ACE　9．BCD　10．ACDE　11．ABD　12．ABD　13．BD　14．ABE　15．BCDE

　　三、判断题

　　1．√ 2．×　3．√　4．×　5．√　6．√　7．×　8．×　9．×　10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．√

　　四、计算题

　　1、解：

　　(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

　　V=A/Y[1-1/(1+y)ⁿ]

　　(2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m²/层

　　(3)计算1层商铺收益价格：

　　年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元

　　V₁=19.44/10％×[1-1/(1+10％)^50-3]=192.20万元

　　(4)计算2～3层商场收益价格：

　　年净收益：1000×2×70％×600=84万元

　　V_2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)^50-3]=830.48万元

　　(5)计算4层酒楼收益价格：

　　年净收益：1000×70％×50×12-80000=34万元

　　V4=34/8％×[1-1/(1+8％)^50-3]=413.59万元

　　(6)计算5～10层办公楼收益价格：

　　年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62万元

　　V_5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)^50-3]=2555.13万元

　　(7)计算11～24层住宅价格：

　　V_11～24=1000×14×4000=5600万元

　　(8)计算房地产价格：

　　V=V₁+V_2～3+V₄+V_5～10+V_11～24

　　=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600

　　=9591.40万元

　　2、解：

　　(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。

　　(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。

　　(3)交易情况修正系数为：

　　可比实例A：100/(100+2)=100/102

　　可比实制C：100/100

　　可比实例E：100/(100-3)=100/97

　　(4)交易日期修正系数为：

　　可比实例A=(1+1％)⁴

　　可比实例C=(1+1％)⁴

　　可比实例E=(1+1％)³

　　(5)房地产状况修正系数为：

　　因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：

　　可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

　　可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]

　　=100/101

　　可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100

　　(6)计算比准价格：

　　比准价格A=5100×(100/102)×(1+1％)⁴×(100/98)=5309.20元/m²

　　比准价格C=5200×(100/100)×(1+1％)⁴×(100/101)=5357.57元/m²

　　比准价格E=5000×(100/97)×(1+1％)³×(100/100)=5310.83元/m²

　　(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

　　估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m²