估价结果确定能否直接采用委托方提供的材料

　　房地产估价实务中常见有人直接引用委托方提供的数字进行价格计算的情形，在这—类报告叫中无一例外地都写上这样的估价假设或说明，诸如“本评估结论以委托方提供的材料真实、准确为前提”、“本评估报告中引用的数字由委托方提供，由委托方对其承担一切责任”、 “本评估单位不对其承担任何责任”等。对此，笔者有以下疑问，其一是估价结果计算能否直接采用委托方提供的数据，其二是写上以上说明文字，估价方就町以推脱一切责任了吗？本文想谈谈笔者对这—问题的想法。
　　估价结果计算直接引用委托方提供的材料见的有以下几种评估情形：
　　一是在建工程评估
　　完整在建工程评估，通常使用规划批准的建筑面积数字；而对于诸如某一楼层的局部在建工程计估来说，估价人员因为不具备面积量算的“能力和权力”，因此多不自己量算面积，而采用委托方提供的面积数字。但是，如果说实际面积只有1000平方米的某一在建工程，委托方提供了2000平方米的面积数字，估价人员按照2000平方米作出标的物整体价值评估结论，这一错误结论一旦在诸如房地产抵押类评估应用中产生不良后果，则评仙方肯定要承担责任，而不是估价师或评仙机构声明“与估价师或评估机构无关”就真的与估价师或评估机构无关！一些评估单位的评仙操作法已为经常办理抵押评估业务的开发企业及其经办人员所熟悉，因此，为了实现某一数额的贷款n又无法通过提高评估单价实现时，选择提高面积就成厂某些公司及其人员的大胆尝试方式（单价提高30％不容易，而面积虚加30％则容易得很！）。根据笔者所知，在建工程评估中委托方随报面积、虚报面积的现象已不是什么罕见的现象。因此评估人员即使最终采用委托方的数字作为评估面积数字，还是要根据建筑平面图进行面积量算和校核。另外，作为从事这—行业的估价师，也应具备起码的面积概念，不能说“1000的面积说成2000或1500’‘也看不出来！
　　二是收益价格计算
　　原则上讲，收益价格计算中应采用“客观收益”和“客观成本”数字，但因为物业经营范围、经营规模和经营特色等多种因素的影响，对于一般评估人员来说，要判明一家经营性物业的“客观收益”、 “客观成本”是多少绝非易事。因此，这一类评估实务中多采用由委托方提供财务报表和有关材料的作法。但委托方可能为应付评估机构评估专门制作—份财务报表，按其提供材料计算出来的评估结果也就可想而知。收益价格计算中还有出租房屋评估小，委托方为实现其高估目的，特地炮制“房屋租赁合同”，合同上盖有租赁双方单位公章以及法人代表和经办人员的签名。因此，这一类评估中正确方法是首先评估人员应具备项目成本、收益、租金的—般数字判断，对各类酒楼餐饮的一般毛利、税收、水电费、流动资产计提比例等要有大致的厂解；其次是，使用收益法以外的方法，如成本法、市场比较法等对收益法计算结果进行校核。尽管说收益价格可能要高于其他方法所得结果，但各种方法所得结果不应相差太大，评估最终结果应由多种方法计算结果结合评估人员对市场行情的分析判断综合确定。
　　三是装饰装修的评估
　　对于高档酒楼、宾馆、娱乐城来说，二次装修投入量都比较大，有时装饰装修投入甚至超过了房屋价格本身。可以说，装饰装修评估相当繁杂，往往需要专业装修人员才能胜任，甚至专业装修人员也只能做到粗估。因此，在一些中小型评估中常见以委托方提供的装饰装修预（决）算材料作为基本依据进行装修评估的作法。但这种作法存在着委托方材料作假的可能。虚报材料有这么几种情形，一是将其它地方的项目充填进来，比如说，将整个大楼的装饰装修项目算在某一评估楼层中；二是以次充好，抬高装修项目的品牌档次，拔高单价；三是虚报数量。以上各情形在笔者的评估实践中都曾见到。显然，作为专业技术性很强的装饰装修，一般估价人员不容易判明委托方提供材料的真假，即便是以委托方提供的装饰装修清单为基础校核确定装修评估值，也需要专门负责装修的估价人员来完成。
　　上述诸情形，概括起来说即为，在缺乏产权面积资料及遇到价格鉴定比较繁杂的情况下，估价人员直接以委托方提供的面积和房屋投入成本、收益数字作为估价结论确定的依据。就对待委托方提供材料这一问题讲，笔者以为，不能说评估中的一切材料都由委托方提供，由委托方提供的应是侧重于产权方面的材料，而作为估价结果计算依据的材料则应更多地立足于估价人员的自身采集以及估价单位掌握的一般客观性数字，委托方提供的材料至多作为估价结果确定的参考依据。可以说，房地产估价市场发展到现在，常涉此行的人已摸透了一些估价单位的评估操作法，因此，各种“伪证”的出现也就不足为奇。作为房地产估价师来说，除了确定某一条件下的房地产价格外，还应具备分析鉴别房地产价格形成条件的能力，这也许就是日本、韩国等地称这一行业的专业人员为“不动产鉴定士”、“公认鉴定士”的缘由，估价师首先得具备鉴别某一房地产的能力，然后再评估出价格，而不能说由他人鉴定，由估价师来算钱，因为这二项内容其实为同一工作的两个方面。这好比说，作为某一古董商店的价格鉴定师来说，如果工作停留在“如果如古董提供商所说的，此古董形成于宋代，则值多少多少钱”的层面上，或者，结论加上这样的前提，“此价值以古董提供商所说的‘此古董存在于宋代’一言不谬为前提”，则作为鉴定师存在的意义就得大打折扣了。作为房地产估价师来说，应具备采集各种数据量测房地产客观价格的能力，对厂专业性很强的分项内容（如装修）评估，可以由精通的专业人员参与共同完成。如果价格形成的依据都依赖于委托方提供，则进一步的推论就是，委托方说多少，估价师就评多少！假设一宗物业的正常租金为100单位，正常价格为10000单位；如果他提供了200单位的租金证明，估价师以其为依据所作的评估结沦就变成价格20000单位。这样等于说，只要委托方敢出一纸证明、估价师就敢得出相应的评估结论。显然，这荒唐之至！另外，房地产估价格式中“估价的假设”-—栏是用来说明房地产公司市场价值形成的。些环境条件，而不是估价人员推脱责任的“尚方宝剑”，估价人员不能因此而免除相应的责任。由委托方提供材料形成评估价格的作法有点类似于法官根据某一当事人的单方陈述进行判案，难道说判决书I：可以写“本判案以某方提供的材料真实为前提条件，某方对其提供的材料承担完全责任，本法官（法院）对其不承担任何责任”吗？如果这样，谁都可以当法官了。因此，按照“公正、公平、公开”原则，按照估价师对房地产市场行情的分析，认真采集价格资料，根据房地产估价的理论和原理，综合确定一个合理的房地产公开市场价值结论，这是房地产估价师（人员）的基本职责。如果估价人员直接采用委托方提供的数字作为结果计算的依据，则在此数据有违真实的情况下，估价人员是无法凭借任何理由逃避责任的。