2012年房估师考试案例分析精讲103

    一、北京房地产市场状况分析

    ㈠ 北京市2003年房地产市场状况

    ⑴ 房地产开发投资迅速。（略）

    ⑵ 土地购置面积和土地开发面积大幅增长。（略）

    ⑶ 北京房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅略快于同期

    销售增幅。（略）

    ⑷ 个人住房消费实质性增长。（略）

    ⑸ 平均销售价格小幅上扬。（略）

    ⑹ 公寓别墅、办公楼成为北京楼市投资新热点。（略）

    ㈡ 推动北京房地产市场的因素分析

    ⑴ 办奥：楼市前所未有的契机（略）

    ⑵ WTO：楼市新动力（略）

    ⑶ CEPA：推动港资北上（略）

    ⑷ 土地储备政策：在一个起跑线上（略）

    二、北京住宅市场状况（略）

    三、北京西部地区房地产状况（略）

    四、项目市场前景分析

    ㈠ 项目周边竞争性项目分析（略）

    ㈡ 项目市场定位（略）

    ㈢ 项目售价预测（略）

    ㈣ 项目销售期预测（略）

    ㈤ 实现销售计划风险评价（略）

    五、项目方案比选

    ㈠ 销售方案和策略选择（略）

    ㈡ 住宅和公建租住比例方案选择（略）

    ㈢ 确定项目最佳效益方案（略）

    六、项目优劣势分析

    ㈠ ××花园项目有如下优势

    ⑴ 区位价值优势（略）

    ⑵ 建筑价值优势（略）

    ⑶ 观景价值优势（略）

    ⑷ 园林价值优势（略）

    ⑸ 开发商背景优势（略）

    ㈡ ××花园项目有如下劣势（略）

    第四章 项目投资估算及资金来源、筹措评估

    一、投资估算

    ⑴ 本项目投资估算范围为北京市海淀区××花园项目的总投

    资。

    ⑵ 投资估算依据

    本项目的投资估算是依据建设部关于房地产建设的有关规定；

    北京××房地产股份有限公司提供的项目报批文件、可行性研究报

    告、补充资料及相关合同、协议、报表等文件；本公司调查咨询所

    得资料及对类似项目的投资估算经验。

    ⑶ 项目建设规模及规划指标

    ①总建筑面积： 166196.72㎡

    其中：地上建筑面积 138967.72㎡

    地下建筑面积 27229.00㎡