2012年房估师考试案例分析精讲94

    第十一节 房地产货款项目评估

    房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、

    投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自

    行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项

    贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款

    评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其

    投资项目的决策进行科学论证。

    一、房地产贷款项目评估相关法律规定

    《中华人民共和国城市房地产管理法》

    《中华人民共和国土地管理法》

    《中华人民共和国城市规划法》

    《中华人民共和国担保法》

    《中华人民共和国会计法》

    《中华人民共和国税收征收管理办法》

    《商业银行房地产贷款风险管理指引》

    《房地产开发项目经济评价方法》

    《房地产估价规范》

    中国人民银行、银监会、国家发改委、各地政府颁布的相关法

    规。

    二、房地产贷款项目评估的特点

    ㈠ 综合性

    房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房

    地产的价值（价格）评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角

    度都复杂的多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态

    上有土地、在建工程、存量房；用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、

    商场、以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。

    从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需

    多种专业人士配合作业。

    ㈡ 科学性

    由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依

    据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法

    和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据

    性。

    ㈢ 专业性

    房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、

    区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专

    业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专

    业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。

    ㈣ 特殊性

    房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目，具有其自身的

    特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较

    短，根据项目大小，其投资回收期大约在1～3年左右；房地产的

    经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产货

    款项目评估的复杂性。