2012年房估师考试案例分析精讲93

    ⒋总利息=（总地价+总建筑费+总专业费用）×利息率×计息

    期

    由于总地价、总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了

    时间因素，实际均已含计息，故在此不再单独计算总利息。

    ⒌总销售费用=总楼价×3%=109096×3%=3273（万元）

    ⒍总税费=总楼价×5%=109096×5%=5455（万元）

    ⒎总利润=（总地价+总建筑费+总专业费用）×利润率

    =总地价×20%+（29641.5+2964）×20%

    =总地价×20%+6521（万元）

    将上述⒈至⒎代入假设开发法公式中，即：

    总地价=109096-29641.5-2964-3217-5362-（总地价

    ×0.2+6521）=（109096-29641.5-2964-3217-5362-

    6521）/（1+0.20）=51035（万元）

    ㈦ 估价结果确定

    上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差异，

    由于一般认为动态方式更为精确，故估价结果以动态方式计算的结

    果为主，但同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价经验，将

    总地价定为53000万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种

    价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地2003

    年9月7日出售时的购买价格最终估价结果如下：

    总地价=53000（万元）

    单位地价=9138（元/㎡）

    楼面地价=1142（元/㎡）

    「案例2-11」 分析

    ㈠ 本报告用假设开发法中静态和动态两种方式计算地价后确

    定总地价不妥。

    ㈡ 应该选用两种方法进行估价。假设开发法作为主要估价方

    法，同时可以结合现阶段类似地区类似用途的地块价格，选用市场

    比较法或基准地价修正法作为另外一种估价方法。

    ㈢ 假设开发法的计算公式与《规范》不完全相符，有错误。

    ㈣ 估价参数的选取上还需要做进一步说明，如报酬率、利息

    率的确定。