2012年房估师考试案例分析精讲92

    ××宗地估价技术报告

    ㈠ 实物权益状况因素分析：（略）

    ㈡ 区位状况因素分析：（略）

    ㈢ 市场背景分析：（略）。

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估价方法选用

    由估价对象为待开发土地，且有较为详细的规划要求，因此估

    价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。

    ㈥ 估价测算过程

    根据估价对象的规划要求及相关的可行性研究报告，该地块的

    最佳开发利用方式如下：用途为商住楼，建筑容积率为8，建筑覆

    盖率为50%；建筑总面积464000㎡，建筑物层数16层，各层建

    筑面积均为29000㎡，地上1～4层为商场，5～16层为住宅。

    ⑴ 预计建设期：预计共需三年时间才能完全建成投入使用，

    即2006年9月完成。

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    ⑵ 预计出售楼价：估计建造完成后，其中的商业楼即可全部

    售出；住宅楼的40%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，

    其余l0%一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价为每平

    方米6000元，住宅楼出售当时平均售价为每平方米2500元。

    ⑶ 估计开发费以及开发商利润：估计总建筑费用为3.5亿元；

    专业费用为建筑费的10%；年利息率为12%；销售费用为楼价的

    3%；税费为楼价的5%，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营

    业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之

    中；投资利润率为20%.

    在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需

    投入30%的建设费及相应的专业费用；第二年需投入40%的建筑

    费用及相应的专业费用；第三年投入余下的30%建筑费用及相应的

    专业费用。

    ⑷ 求取地价：采用的计算公式如下：

    地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润

    拟采用静态和动态两种方式计算地价。

    ① 采用静态方式计算地价：

    ⒈总楼价=6000×29000×4+2500×29000×12

    =1566000000=156600（万元）

    ⒉总建筑费=35000（万元）

    ⒊总专业费用=总建筑费×10%=35000×10%

    =3500（万元）

    ⒋总利息=（总地价+总建筑费+总专业费）×利息率×计息期

    =总地价×12%×3+35000×（1+10%）×30%×12%×2.5+35000×（1+10%）×40%×12%×1.5+35000×（1+10%）×30%×12%×0.5

    =总地价×0.36+6930（万元）

    上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2006年9月止。

    各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时估价

    人员是假设各年建筑费和专业费用的投入集中在各年的年中，这样，

    就有上述总利息计算中的计息年数分别是2.5、1.5、0.5的情况。

    ⒌总销售费用=总楼价×3%=156600×3%=4698（万元）

    ⒍总税费=总楼价×5%=156600×5%=7830（万元）

    ⒎总利润=（总地价+总建筑费用+总专业费用）×利润率

    =总地价×20%+（35000+3500）×20%

    =总地价×0.20+7700（万元）

    将上述⒈至⒎代入公式中，即：

    总地价=156600-35000-3500-（总地价×0.36+6930）

    -4698-7830-（总地价×0.20+7700）

    总地价=（156600-35000-3500-6930-4698-7830-

    7700）/（1+0.36+0.20）=58296.15（万元）

    ② 采用动态方式计算地价：计算的基准时间为该土地的出售

    时间，即2003年9月，年报酬率为12%.

    ⒈总楼价=6000×29000×4/（1+12%）3+2500×29000×12/（1+12%）3 ×[40%/（1+12%）0+50%/（1+12%）0.5+10%/（1+12%）1]=109096（万元）

    ⒉总建筑费=35000×30%/（1+12%）0.5+35000× 40%/（1+12%）1.5+35000×30%/（1+12%）2.5=29641.5（万元）

    各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方便

    起见，我们假设各年建筑费的投入是集中在各年的年中，这样，就

    有上述总建筑费计算公式的贴现年数分别是0.5、1.5、2.5的情况。

    ⒊总专业费用=总建筑费×10%=29641.5×10%

    =2964（万元）