2012年房估师考试案例分析精讲91

    三、估价方法的选用

    ㈠ 房地产权属发生转移的估价

    房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。

    企业在合资、合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协

    议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。

    如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目

    的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本，

    采用假设开发法和收益法进行估价；如果继续使用，即不转变用途，

    则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场比较法和

    成本法进行估价。

    破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。由

    于是出于迅速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情

    况属非正常的公开市场交易，因此可能实现的市场价值较公平市价

    低很多，其估价结果可低于公开市场价值。

    ㈡ 房地产权属不发生转移的估价

    这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产

    作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方

    协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法

    视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。

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    「案例2-11」

    ××宗地估价结果报告

    ㈠ 委托人：××市××公司

    ㈡ 估价方：××※房地产估价有限公司

    ㈢ 估价对象：本次估价对象土地地处××市××区，土地使

    用权为××公司通过出让而获得。该地段属城区五级，交通便利。

    地块形状规则，目前为一闲置空地，总面积为58000㎡.本次估价

    为××公司拟用该土地作价入股与××开发总公司进行联合开发提

    供价值参考。根据合资协议以及开发该地块的规划要求，该土地用

    途为商业、住宅；允许建筑容积率为10，允许建筑覆盖率为≤50%；

    土地使用权年限为50年。

    ㈣ 估价目的：合资入股

    ㈤ 估价时点：2003年9月7日

    ㈥ 价值定义：本报告书所确定的价值，是指估价对象在本次

    估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成的客观合理价值。

    ㈦ 估价依据：

    ⑴ 房地产估价合同

    ⑵ 《房地产估价规范》

    ⑶ 国有土地使用权证（××房地籍岸字01608号）

    ⑷ 有关该地块的规划资料

    ⑸ 联合开发协议书

    ⑹ 估价人员现场勘察的结果

    ㈧ 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估

    价时点原则。

    ㈨ 估价方法：由于估价对象为待开发土地，且有较为详细的

    规划要求，因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基

    本方法。

    ㈩ 估价结果：经过详细计算，估价对象土地总价值为53000

    万元，大写：人民币伍亿叁仟万元整。

    （十一） 估价人员：中国注册房地产估价师××、××

    审核人员：中国注册房地产估价师××

    （十二） 估价作业日期：（略）

    （十三） 估价报告应用的有效期：自2003年9月7日起一年。