2012年房估师考试案例分析精讲79

    三、房地产合并估价方法要点

    ㈠ 房地产合并前后价格的计算要客观、准确

    房地产合并前后价格的计算，一定要注意合并前后各项因素的

    变化导致房地产价格水平的差异，并严格按《规范》要求选取合适

    的估价方法计算合并前后的价格。

    ㈡ 增值额的分配要准确、合理

    相邻土地合并后，往往会使效用增大，价值升高，从而产生额

    外的增值。因此，邻地合并经营能使双方获得额外的收益；而一方

    购买另一方的土地，卖方的要价一般会高于土地本身正常的市场价

    格。无论是邻地双方合并经营还是一方购买另一方的土地，都需要

    我们对土地价格进行评估，以便确定各自的出资额及卖方的合理要

    价。而解决这个问题的关键，则是合理地将增值额进行分配。将增

    值额进行分配，大致有以下三种方法可供选择：

    各自所占增值额的分配比例分别为a1/（al+a2）×100%和

    a2/（al+a2）×100%，a1、a2为合并前地块各自的单价。

    ⑵ 以合并前地块各自的面积为基础进行分配

    各自所占增值额分配比例分别为S1/（S1+S2）×100%和

    S2/（S1+S2）×100%，S1、S2为合并前地块各自的面积。

    ⑶ 以合并前地块各自的总价为基础进行分配

    对三种方法计算的结果根据影响程度大小不同，取加权平均值

    即可综合得出最终的增值分配率，计算出邻地合并产生的增值额。

    以上三种计算方法中，第一种方法的计算结果应占有较大权重比例。

    ⑴ 以合并前地块各自的单价为基础进行分配

    各自所占增值额分配比例分别为A1/（A1+A2）×100%和

    A2/（A1+A2）×100%，A1、A2为合并前地块各自的总价。

    因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应

    当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得的分配额。而土地

    合并后增值的原因，主要是影响房地产价格因素中的个别因素如面

    积、形状或是临街状况等（因为是邻地，所以影响价格的其他因素都

    相同）得到了改善。就合并前的地块而言，个别因素较好的地块对增

    值额的贡献自然要较大。而个别因素较好的地块其单价也一定会较

    高。也就是说，单价是反映出地块对增值额贡献程度的主要因素，

    按单价计算出的增值分配率也应占有较大权重比例。