2012年房估师考试案例分析精讲80

    案例2-8」

    ㈠ 房地产实物状况因素分析

    估价对象土地有两宗，地块A面积1500㎡，北侧临接宽度约

    15m的铺装公路，临路宽度约50m，深度25～35m，是稍为不规

    整形的普通临街地。地块B面积5500㎡，东侧临街宽度约80m，

    深度70m，为整形大宗土地，并与地块A相邻接。这两宗土地均

    地势平坦，且与道路等高，日照、通风、干湿条件属普通程度，电

    气、煤气、上下水道等基础设施完备。城市规划上属商业区，容积

    率600%.

    就当地的标准使用及现在与将来的动向、城市规划上的管制等

    方面来看，地块A与地块B的最有效使用，应该是合并兴建办公大

    楼。现评估地块A、B的邻地购买价格。

    ㈢ 市场背景分析：（略）

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估价方法选用

    由于估价对象是在旧市区内的土地，未能收集到适当的收益实

    例，所以，应以买卖实例，即市场比较所求得的比准价格为标准来

    决定估价额。

    ㈥ 估价测算过程

    ⑴ 评估A、B、C的空地价格

    A、B两宗土地以市场比较法估价，C地以假设开发法估价（过

    程从略），结果如下：

    ① A地的空地价格（a），单价为14850元/㎡；总价为

    22275000元。

    ③ C地的空地价格（c），（A、B合并后为C），单价为15675

    元/㎡；总价为109725000元。

    ⑵ 计算合并使用分配率

    ① 计算增值总额：

    增值总额=c-（a+b）=37537500（元）

    ⒈ 计算面积因素对增值的影响