2012年房估师考试案例分析精讲78

    第八节 房地产分割、合并估价

    一、房地产分割、合并估价的特点

    房地产分割、合并估价，除需遵循一般房地产估价的原则与方

    法外，还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使

    用、规模经济等的角度，分析估价对象在分割或合并前后的可能变

    化。例如，位于城市商业区的两块面积分别为400㎡和1600㎡的

    相邻土地，合并后不仅能使基地形状规整，而且还可使开发商能够

    面向中型客户、开发建设每层建筑面积为1200～1500㎡的写字

    楼，大大提高了两块土地的开发价值。此时如果不考虑合并的影响

    而单独评估两块地的价值，则两块地的价值之和很可能大大低于合

    并后的土地价值。对于合并或分割后导致的房地产增值或价值损失，

    需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配，分配的比例不仅

    要看每一部分所占的面积比例，还要看每一部分对房地产增值或减

    值的影响程度。

    房地产分割估价实际上就是房地产合并估价的逆向操作，本节

    重点以房地产合并估价为例来说明房地产分割、合并估价的操作方

    法及要点。

    二、房地产合并相关法律规定

    房地产合并的必然结果就是相邻的两宗房地产中的一宗转让给

    另一宗的所有者，也就是说房地产合并是一种房地产转让行为，在

    关于房地产转让的法律规定中，以下几点要特别注意，其可能直接

    影响房地产合并：

    ⑴ 房地产是否符合法定的转让条件。国家和地方房地产管理

    法规对各类房地产转让条件进行了明确的规定，如果待合并的房地

    产不符合规定，可能会导致房地产合并预期价值无法实现，或由于

    要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价

    值减损，这在估价过程中必须考虑和说明。

    ⑵ 待合并房地产的土地使用权取得方式。《城市房地产管理

    法》第三十九条对土地使用权为划拨性质的房地产转让做出明确规

    定，要求补缴土地出让金或上缴土地使用权收益，这也会影响到房

    地产合并价值。

    ⑶ 待合并房地产的土地用途。房地产合并预期价值的实现有

    赖于合并后的房地产实现最高最佳使用，但有可能待合并房地产的

    土地用途与房地产合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房

    地产管理法》第四十三条规定这种情况下必须进行用途变更，这一

    因素对房地产合并价值的影响也要考虑。

    ⑷ 待合并房地产的土地使用权剩余年限。《城市房地产管理

    法》第四十二条规定，出让方式取得土地使用权的房地产转让，其

    土地使用权剩余年限为合同约定总年限减已使用年限，要注意其对

    房地产合并价值的影响。