2012年房估师考试案例分析精讲75

    六、估价目的

    为委托人确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价

    格。

    七、估价时点

    二○○四年七月十五日

    八、价格定义

    根据××市现行拆迁政策、法规，房地产评估有有关技术规范、

    规则，以及本项目的具体要求，估价对象作为非住宅的房屋拆迁补

    偿价格包括两部分，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。

    计算公式为：

    拆迁补偿价=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价

    区位价格：依照××市非住宅区位类别图及文字说明确定估价

    对象所在地为七类地区，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，

    在该类别区位价格范围内，确定估价对象单位建筑面积的区位价格

    系数；

    K1：为容积率调整系数，根据被拆迁房屋现状容积率确定；

    K2：为房屋原用途调整系数，根据被拆迁房屋的实际情况和××市有关规定确定；

    K3：为规划用途调整系数，按照××市有关规定，当规划用途

    为市政府确定的市政公益事业或重点工程时取0.7，其他情况取

    1.0.

    地上物补偿价：按××市有关规定采取成本法，用房屋重置成

    本结合成新进行计算。本次评估为估价对象在估价时点的重置成新

    价，是以估价对象时点即2004年7月15日的建筑材料和建筑技

    术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效

    用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。

    九、估价依据

    ⑴ 全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部及××市

    人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件：

    。《中华人民共和国城市房地产管理法》「中华人民共和国主

    席令第29号」；

    。《中华人民共和国土地管理法》；

    。《城市房屋拆迁管理条例》「国务院第305号令」；

    。《房地产估价规范》「GB/T50291-1999」；

    。《城市房屋拆迁估价指导意见》「建住房（2003）234号」；

    。《××市城市房屋拆迁管理办法》「××市人民政府令第87

    号」；

    。《××市房屋拆迁评估规则（暂行）》「×国土房管拆字

    （2001）1234号」；

    。《××市非住宅房屋拆迁评估技术标准》「×国土房管拆

    （2002）646号」；

    。《××市重置成新价评估技术标准》「×国土房管拆（2003）

    808号」；

    。《××市房屋估价办法》「×房地评字（1996）573号」。

    ⑵ 委托人及产权人提供的有关资料：

    。《关于建设拆迁评估作价的通知》（参见附件二）；

    。××旧城改造项目规划指标（参见附件五）；

    。《估价对象清单》（参见附件三）；

    。估价对象的《房屋所有权证》（参见附件四）；

    。委托人及产权人提供的其他资料。

    ⑶ 估价机构所掌握的有关资料，以及估价人员实地勘察、调

    查所获取的资料。

    十、估价原则

    在本次拆迁评估中遵循了合法原则、替代原则、公平原则和估

    价时点原则，达到独立、客观、公正。