2012年房估师考试案例分析精讲67

    「案例2-6」 分析

    本报告不足之处是：

    ㈠ 报告中个别用词欠准确，如估价目的表述中“征收”和“课”

    为同义词，故仅说“课税”即可，不必说“征收课税”，或者，当

    交易中需要收取其他费用时，可改为“征费课税”。

    ㈡ 表1在列举可比实例时，没有指明每个可比实例的结构层

    数和可比实例所处的楼层。而结构楼层不同则造价会不同，进而影

    响交易价格，所处楼层不同，交易价格也会有差异。这些都应在个

    别因素中考虑，而本报告未考虑个别因素修正。

    ㈢ 可比实例的结构形式应与估价对象相同，估价对象为砖混

    结构，可比实例也应选砖混结构，当然，如果当地的框架结构住宅

    造价与砖混结构基本相同，选择框架结构作可比实例也可以，但要

    加以说明。

    ㈣ 估价报告应用有效期应从估价报告完成之日起算，而不是

    从估价时点起算。

    ㈤ 估价结果没有大写金额。

    随着2004年《宪法》修正案的通过，国家将对土地管理法进

    行相应的修订，有关征地补偿的规定也会做出相应的调整，估价师

    应关注这些规定的调整，及时学习新的法律法规，并按新规定进行

    估价。

    第七节 征地和房屋拆迁补偿估价

    一、征地和房屋拆迁补偿估价的特点

    征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地

    的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。

    城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房

    屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，

    对其房地产市场价格进行的评估。

    征地估价应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定

    的实施办法和其它有关规定进行。

    城市房屋拆迁估价应依据《中华人民共和国城市房地产管理

    法》、《城市房屋拆迁管理条例》及当地制定的实施细则和《城市

    房屋拆迁估价指导意见》进行。

    征地和城市房屋拆迁补偿估价，是政策性、群众性很强的一项

    估价工作。除国家以法律、规章的形式制定的有关规定外，各个城

    市均制定有实施细则，详细规定了补偿的范围、补偿标准、补偿方

    式等。估价师在从事此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规

    和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定被拆迁房屋及其所

    占土地的权益性质，才能做出被各方当事人所接受的估价结果。这

    就要求每位估价师不但要深刻领会、严格执行国家和地方相关法规，

    更要具备娴熟的估价技巧和良好的职业道德。