2012年房估师考试案例分析精讲66

    三、契税估价

    契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征

    收契税，一般以契约载明的买价、现值价格或典价作为计税依据。

    为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生

    隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为在必要时，也可以直接或委

    托有关单位对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。现行

    的估价方法以市场比较法为主。若是有收益的房地产，还应考虑用

    两种以上的方法进行评估，即收益法和市场比较法并用，根据不同

    情况，选取不同的权重综合取值，以确定最终估价值。

    「案例2-6」

    ××小区××栋×单元××号房地产赠与价格估价报告（节选）

    致委托人函（略）

    估价师声明（略）

    估价的假设和限制条件（略）

    ××小区××栋×单元××号房地产赠与价格估价结果报告

    ㈠ 委托人：××房地产开发建筑有限公司

    ㈡ 估价方：××房地产评估有限公司

    ㈢ 估价对象：××房地产开发建筑有限公司所属的××小区

    ××栋×单元××号

    ㈣ 估价目的：为房地产交易征收课税提供依据

    ㈤ 估价时点：2003年11月9日

    ㈥ 价值定义：本次估价采用公开市场价值标准

    ㈦ 估价依据：

    ⑴ ××市公证处对××房地产开发建筑有限公司赠与××个

    人的公证书；

    ⑵ ××市房地产管理局权属管理办公室的产权登记证明；

    ⑶ 收集的近期房地产市场的有关资料。

    ㈧ 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估

    价时点原则。

    ㈨ 估价方法：根据估价对象自身条件及估价目的，拟选用市

    场法进行估价。

    ㈩ 估价结果：

    经测算评估，估价对象在估价时点2004年5月9日的房地产

    价值为29.78万元。

    （十一） 估价人员：（略）

    （十二） 估价作业日期：（略）

    （十三） 估价报告应用的有效期：本估价结果自估价时点起一年

    内有效。