2012年房估师考试案例分析精讲68

    二、征地和房屋拆迁补偿估价的分类

    根据《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国

    实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

    根据原始土地的性质及征收、规划用途，征地和房屋拆迁补偿估价

    可分为以下三种情况：

    ⑴ 征收城市规划区内集体所有土地的补偿估价，是指在将集

    体所有的土地，经依法征收转为国有土地的过程中，对被征收集体

    所有土地的补偿价格进行的评估。

    征地估价应根据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定

    的实施办法和其他有关规定进行。

    ⑵ 征收城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补

    偿估价，是征用集体土地时对被拆迁房屋及附着物货币补偿价格的

    评估。

    拆迁集体所有土地上的房屋的补偿估价应根据《中华人民共和

    国土地管理法》，参照《城市房屋拆迁管理条件》、《城市房屋拆

    迁估价指导意见》以及当地政府制定的拆迁管理及拆迁评估的实施

    细则，有些地区还专门制定了集体土地房屋（或宅基地）的拆迁估价

    办法。

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    ⑶ 城市房屋拆迁估价，是指为确定城市国有土地上被拆迁房

    屋及附着物（土地和房屋或房屋）货币补偿金额，根据被拆迁房屋的

    区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

    城市房屋拆迁估价应根据《中华人民共和国城市房地产管理

    法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、

    《城市房屋拆迁估价指导意见》以及当地政府制定的拆迁管理及拆

    迁评估的实施细则。

    三、征地和房屋拆迁补偿估价的法律法规

    ⑴ 《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主

    席令第29号）；

    ⑵ 《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第

    8号）；

    ⑶ 《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院第305

    号令）；

    ⑷ 建设部关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的通知（建住房

    [2001]16l号）；

    ⑸ 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（建

    住房[2003]234号）；

    ⑹ 各省、自治区、直辖市依据以上法律法规制定的相关地方

    性法规规定。

    四、征地补偿估价

    ㈠ 征地补偿估价对象

    “任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请

    使用国有土地“：”国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原

    属于农民集体所有的土地“。（《土地管理法》第四十三条）。

    在集体所有的农业用地中，依使用情况可分为：宅基地、菜地、

    粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林

    地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等。农地地上附着物包括：

    农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。

    集体所有的农业用地及其地上附着物为征地补偿估价对象。