2012年房估师考试案例分析精讲46

    ⑵ 开发成本

    ① 建筑物建筑安装工程费

    估价对象建筑物包括俱乐部综合楼及网球室。其中，俱乐部综

    合楼为3层框架结构综合楼，建筑面积为4200㎡；网球室为全钢

    网结构，建筑面积为4600㎡.评估人员根据委托人提供的施工合

    同及预算决算书，综合考虑社会平均水平，取俱乐部综合楼建筑安

    装工程费单价为900元/㎡，网球室建筑安装工程费单价为800元

    /㎡.则估价对象建筑物安装工程费为

    （900×4200+800×4600）×10-4=746.00（万元）

    ② 城市基础设施配套费等费用123.2元/㎡

    配套费用=8800㎡×123.2元/㎡×10-4=108.42（万元）

    开发成本合计：854.42万元

    ⑶ 管理费用：取开发成本的4%

    854.42×4%=34.18（万元）

    ⑷ 投资利息：利率取国家1年期贷款利率为5.85%，开发期

    取1年，计息期取开发期的一半。

    （854.42+34.18）×5.85%×1×1/2=25.99（万元）

    ⑸ 开发利润：利润率取××市房地产开发平均利润率12%

    （854.42+34.18+25.99）×12%=109.75（万元）

    注：估价对象土地使用权价格是通过市场比较法测算而得，即

    其价格为市场现值，故上述测算过程中未计算土地使用权价格的管

    理费用、投资利息、开发利润。