2012年房估师考试案例分析精讲44

    ⑥ 桑拿理疗部：可同时容纳40人，消费标准按350元/人。日

    计，空置率取40%，1年按360个营业日计。

    40×350×360×（1-40%）×10-4=302.40（万元/年）

    年收入合计：500.49万元/年

    ⑵ 年费用的测算

    ① 年维修费：估价对象年维修费取折旧费的80%.

    估价对象俱乐部综合楼为3层框架结构，建筑面积为4200㎡，

    建造单价取900元/㎡，耐用年限为60年，残值率为0%；网球室

    为1层全钢网结构，建筑面积为4600㎡，建造单价为800元/㎡，

    耐用年限为60年，残值率为0%.

    （900×4200+800×4600）×（1-0%）/60×80%×10-4

    =9.95（万元/年）

    ② 年管理费：取年收入的4%.

    500.49×4%=20.02（万元/年）

    ③ 年保险费：取房屋造价的2‰。

    （900×4200+800×4600）×2‰×10-4=1.49（万元/年）

    ④ 房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，

    房产税按房产余额的1.2%计，房产余额是房产原值一次扣除一定

    比例（一般为30%）后的余额。

    （900×4200+800×4600）×（1-30%）×1.2%×10-4

    =6.27（万元/年）

    ⑤ 营业税及附加：按年收入的5.65%计。

    500.49×5.65%=28.28（万元/年）

    ⑥ 经营费用：网球室、KTV包房、餐饮部、休闲清吧、舞厅、

    桑那理疗部的经营费用（含装修及设备设施更新改造费用）分别为响

    应年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%.

    65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+

    16.20×50%+302.40×50=249.62（万元/年）

    则，年费用合计为：

    9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62（万元/年）

    ⑶ 资本化率的确定

    采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值

    安全利率：取目前国家一年期存款利率为2.25%；风险调整值

    （0~9%）：取6%

    则，资本化率为2.25%+6%=8.25%

    ⑷ 尚可使用年限的确定

    委托人拥有估价对象房地产30年（1999年2月1日至2029

    年1月31日）的使用权，至估价时点已使用1.5年，故尚可使用年

    限为28.5年。

    ⑸ 估价对象房地产租赁权收益价格为