2012年房估师考试案例分析精讲43

    估价技术报告

    一、实物状况分析（略）

    二、区位状况分析（略）

    三、市场背景分析（略）

    四、最高最佳使用分析

    估价对象所处区域为商业繁华地段，是较为理想的商业综合用

    地。估价对象用途为商业综合，符合区域功能规划，确定现用途为

    估价对象的最高最佳用途。

    五、估价方法的选用

    估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根

    据估价对象的特点及评估目的，确定运用收益法、成本法作为本次

    估价的基本方法，其技术路线如下：

    ⑴ 根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选

    用收益法作为其中的一种估价方法“，由于估价对象系经营用房，

    具有收益，因此可用适当的资本化率，将其未来各年的纯收益折算

    到估价时点上，计算待估房地产租赁权的收益价格。

    ⑵ 根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各

    项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应交纳的税金来求待

    估房地产（完全产权）的积算价格，再根据年限修正法计算待估房地

    产租赁权的积算价格。

    对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象

    房地产租赁权的总价格和单位价格。

    六、估价测算过程

    ㈠ 收益法分析测算过程

    ⑴ 年收入的确定

    ① 网球室：共有网球场8个，全天24小时营业，白天12

    小时收费标准为48元/小时。个，晚上12小时收费标准为78元/

    小时。个，1年按360个营业日计，空置率取85%.

    （48+78）×12×8×360×（1-85）×10-4=65.32（万元/年）

    ② KTV包房：共设有5间大包、3间中包、4间小包，取费

    标准分别为480元/间。晚、380元/间。晚、280元/间。晚，1年

    按360个营业日计，空置率取70%.

    （480×5+380×3+280×4）×360×（1-70%）×10-4

    =50.33（万元/年）

    ③ 餐饮部：可同时容纳50人进餐，消费标准为30元/人。餐，

    1个营业日按中、晚两餐计，1年按360个营业日计，空置率取60%.

    30×50×2×360×（1-60%）×10-4=43.20（万元/年）

    ④ 休闲清吧：可同时容纳80人，消费标准按20元/人。日

    计，空置率取60%，1年按360个营业日计。

    20×80×360×（1-60%）×10-4=23.04（万元/年）

    ⑤ 舞厅：可同时容纳30人，消费标准按30元/人。日计，

    空置率取50%，1年按360个营业日计。

    30×30×360×（1-50%）×10-4=16.20（万元/年）