2012年房估师考试案例分析精讲33

    第二节 房地产转让价格评估

    一、房地产转让价格评估的法律规定

    《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指

    房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给

    他人的行为。“《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合

    法方式作了进一步细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：

    ⑴ 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发

    生变更的；

    ⑵ 一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、

    合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

    ⑶ 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

    ⑷ 以房地产抵债的；

    ⑸ 法律、法规规定的其他情形。

    二、房地产转让价格评估的特点

    房地产转让估价具有以下几个方面特点：

    第一，从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，

    估价时点则在估价作业日期之后。

    第二，从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社

    会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买

    方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的

    行为。

    第三，从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、

    掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产

    交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买

    一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地

    产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估

    时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估

    价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让

    定价决策不负直接责任。

    「案例2-2」

    C市××广场房地产估价结果报告（节选）

    ㈠ 委托人：（略）

    ㈡ 估价机构：C市房地产评估有限公司。

    ㈢ 估价对象：

    估价对象××广场为位于C市锦江区青年路××-××号的一

    幢综合楼，框架结构，建筑面积为98594㎡，土地使用权面积为

    14893.205㎡的物业，对2003年12月31日全部投入使用时的

    预期市场价格进行评估。

    ㈣ 估价目的：了解2003年12月31日估价对象全部投入使