2012年房估师考试案例分析精讲32

    「案例2-1」 分析

    ⑴ 该报告以确定国有土地使用权出让价格为目的，遵循土地

    估价原理、原则，选用基准地价系数修正法、假设开发法对估价对

    象估价，技术思路正确。

    ⑵ 该报告符合估价报告的总体要求，全面、公正、客观、准

    确地记述了估价的过程、结论。

    ①完整地反映了估价所涉及的事实、推理过程、结论，正文内

    容和附件资料齐全、配套，估价结论能被报告使用者理解、接受。

    ②报告站在中立立场上对影响估价对象价值的因素进行了客观

    的介绍、分析，结论依据充分。

    ③语言准确、清楚。

    ⑶ 报告的格式、组成内容符合规范要求。

    ⑷ 该报告符合土地使用权出让价格评估要求：采用公开市场

    价值标准评估。

    ⑸假设开发法费用支出计算中，列出了专项维护基金。很好，

    因为不少类似报告忽略了该项费用支出。

    不足之处：

    ⑴ 开发完成后的房地产于基准日期的总价值的确定，应该至

    少选择三个市场案例、采用市场比较法的有关程序和要求确定。该

    报告中只是笼统地“根据估价人员对该地区同类型住宅小区售价的

    调查，估算委估地块住宅房屋平均售价为2100元/㎡“便确定了开

    发完成后的住宅房屋于基准日期的总价值。该报告对于开发完成后

    的住宅房屋于基准日期的总价值的确定过程过于简单。

    ⑵ 假设开发法中，应该对专业费、前期费、市政基础设施配

    套费等规费取费及开发周期确定的依据、标准，予以说明。否则难

    免报告欠严谨之嫌。