2012年房估师考试案例分析精讲20

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    七、估价依据：

    ⑴ 国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和

    政策性文件；

    ⑵ 房地产估价合同；

    ⑶ 房地产估价规范（GB/T50291-1999；

    ⑷ 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条

    例》；

    ⑸ 委托人提供的其他相关资料；

    ⑹ 估价人员现场勘察及其收集整理的资料。

    八、估价原则：

    本估价报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则：

    ⑴ 合法原则

    ⑵ 最高最佳使用原则

    ⑶ 替代原则

    ⑷ 估价时点原则

    ⑸ 公平原则

    九、估价方法：

    估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，根

    据估价对象的特点及评估目的，确定运用剩余法（假设开发法）、基

    准地价系数修正法作为本次估价的基本方法。

    ⑴ 基准地价系数修正法

    基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数

    表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件

    等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的

    修正系数对基准地价进行修正，进而求取估宗地在估价时点价格的

    方法。其基本公式如下：

    Pi=P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×（1±×ΣK）

    式中：

    Pi

    ——

    待估宗地地价

    P

    ——

    待估宗地对应的基准地价

    K1

    ——

    日期修正系数

    K2

    ——

    土地使用年期修正系数

    K3

    ——

    容积率修正系数

    K4

    ——

    宗地面积修正系数

    K5

    ——

    宗地形状修正系数

    K6

    ——

    建筑物朝向修正系数

    ΣK

    ——

    影响地价区位状况修正系数之和