2012年房估师考试案例分析精讲16

    ㈡ 假设开发法

    假设开发法是评估国有土地使用权出让价格的常用方法之一。

    其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管

    部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规

    划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的剔去建筑物

    部分的剩余土地部分价格。

    ㈢ 成本法

    成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明

    确、账目清楚时适宜采用的一种方法。《规范》规定，土地取得费

    用包括三部分：一是征地和房屋拆迁安置补偿费；二是土地使用权

    出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地

    和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在《土地管理法》等法律、

    法规中已作规定。城市房屋拆迁安置补偿费用的金额，可根据被拆

    迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确

    定。土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费和税金

    依据相关法律、法规、政策的规定。

    ㈣ 基准地价修正法

    基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据

    实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是

    确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据

    用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调

    查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估

    价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通

    过对交易日期、区位状况和实物状况（包括土地使用权使用年限、剩

    余年限等）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价

    格。