2012年房估师考试案例分析精讲15

    ⑶ 不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

    国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。按照法律所

    规定的三种土地出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，

    是保证估价结果合法、合理的关键一步。拍卖方式出让土地使用权

    时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。因为市场法充分

    考虑了市场行情、市场承受力；而假设开发法，则充分考虑了宗地

    自身使用情况、将来可能带来的土地收益。协议方式出让土地使用

    权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议

    方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制，

    出让透明度不高，主观随意性较大，因此，在对此方式出让土地使

    用权出让价格进行评估时，如其出让金低于国家规定所确定的最低

    价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低价。通常不低于

    按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对应的正常成本价格。

    基准地价修正法也是对不同土地用途的成本反映或成本的一定修

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    正。

    ⑷ 搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

    由于土地数量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同质性的

    同一供求圈内，每一宗土地都有自己的特点，也就是说土地的可替

    代性较差。因此，在采用市场法进行国有土地使用权出让价格评估

    时，更要注意所选取的可比实例的用途和所处地段应相同，即有相

    同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于

    同一供求圈内或同一等级土地内。否则，不能采用市场法评估出让

    土地使用权价格。

    三、估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用

    国有土地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成

    本法、基准地价修正法等。

    ㈠ 市场法

    市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍

    采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价

    对象土地有可比性的市场交易实例（一般为3例以上）。所谓可比性，

    表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级

    的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）

    性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交

    易日期、交易情况、区域因素、个别因素等方面予以调整，得出估

    价对象土地使用权价格。