2012年房估师考试案例分析精讲8

    又如，为了保险目的进行的房地产估价，其价格内涵将不包括

    土地的价值，因为保险估价的价值主体（保险公司）所关心的仅是房

    屋的价格，在出险时土地是不会受到损失的。

    ㈢ 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点

    确定房地产估价技术路线就是要确定房地产价格的内涵和价格

    形成过程，而房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相

    关。

    关于估价技术路线与估价时点的关系，详见本节“四、㈣房地

    产估价技术路线与估价时点原则“。

    下面我们再从一个考试题来看房地产的估价基本事项与房地产

    价格内涵和价格形成过程以及与房地产估价技术路线之间的相互关

    系。

    「例1-1」 甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公

    司）建设两幢（分别称为A座和B座）8层共5000㎡的商品房，至

    1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至

    四层，B座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发

    生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100

    万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80

    万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托

    估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

    ⑴ 确定评估结论的依据应该是：

    A. 以1500万元作为估价值

    B. 以（1400+1580）/2=1490万元作为估价值

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    C. 以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按

    两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值

    D. 以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢

    商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值

    ⑵ 如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转

    让，估价时点应确定为：

    A. 1993年12月

    B. 1995年7月

    C. 项目转让日期

    D. 项目建成日期