2012年房估师考试案例分析精讲7

    “5.1.7本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状，目前

    许多估价人员往往偏好采用成本法估价，而又不能完整准确地理解

    和运用成本法。“

    可以更明确一点说，这只是一条过渡性的规定。

    我们还可以再来看一下《规范》中“不同估价目的下的估价”

    的一条规定：

    “6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，

    可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发

    法。“

    从这条规定中我们可以看到，这里要求对“待开发房地产的转

    让价格评估应采用假设开发法“，是针对”待开发房地产“这类估

    价对象的，而并不是针对“房地产转让”这类估价目的的。

    综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估

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    价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。

    三、对房地产估价基本事项的认识

    确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识，即

    要充分了解估价对象、估价目的、估价时点。

    ㈠ 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象

    估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程，如果不

    了解估价对象本身的情况，确定估价技术路线就无从谈起。

    例如，某估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”，在

    不影响城市总体规划、能够形成基础设施配套等前提下，经市政府

    批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日

    起5年以后可以上市。现由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，

    估算其价值。估价时点距离可以上市之日还有6个月时间，此时的

    估价技术路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价

    值，再折现到估价时点。

    这里对估价对象情况的了解就非常重要，如果不是这样一个特

    殊的估价对象，就无法提出“先确定估价对象可以上市之日的快速

    变现价值，再折现到估价时点“这样的技术路线。

    ㈡ 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的

    估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。

    例如，银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而

    且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押

    人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过拍卖、变卖抵押房

    地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押价值评估”的目的下对

    该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明：在处分该抵

    押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，

    该房地产在“抵押价值评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中

    应该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。