2012年房估师考试案例分析精讲9

    ⑶ 该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估

    价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：

    A. 估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态

    B. 估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态

    C. 估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年

    7月的状态

    D. 估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年

    5月的状态

    「例1-1」 是1998年房地产估价师执业资格考试《房地产估

    价案例与分析》的试题，这个题主要就是考房地产估价技术路线的

    确定。

    「例1-1」提的三个问题反映了三种不同的估价目的，需要了

    解的估价基本事项不同，相应的估价技术路线也各异。

    第一问涉及的估价目的是确定甲方实际应支付给乙方的工程

    款，因此其估价技术路线是：1993年7至12月的预算定额、材差

    等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算

    评估价值，估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995

    年7月甲方向法院起诉之日。

    第二问是确定项目转让的价格，因此其估价技术路线应该是采

    用假设开发法确定项目在转让时点的价格，这个价格与第一问提到

    的“甲方实际应支付给乙方的工程款”是完全无关的。

    第三问是确定估价对象1998年5月建成时的售价，因此要按

    照估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定

    其届时的价格。

    在这个例题中，估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地

    产市场情况等估价基本事项与估价对象的价格内涵和价格形成过

    程，以及与估价技术路线之间的关系体现得非常充分。

    四、确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则

    房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房

    地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此，在确定

    房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就是十分自然的事

    了。

    ㈠ 房地产估价技术路线与合法原则

    遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合

    法使用、合法处分为前提估价。

    所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

    房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法

    律法规或者合同所确定的，估价所要考虑的也只能是合法的权益的

    价格。又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此

    在确定房地产的价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。