2011年房估师案例分析第一章冲刺内容11

　　二）收益法运用可能出现的错误（2003指错题、2004指错题、2005改错题、2008指错题）

　　1.确定年净收益可能存在的错误

　　（1）出租型房地产

　　1）租赁收入应包括租金收入和租赁保证金或押金等的利息收入。否则，存在错误。如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率；

　　2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：如押金的利息不应计算管理费

　　①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。

　　②必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费等（具体依据租约决定）。否则，存在错误。

　　③年运营费用中不应计算土地使用费

　　④保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物现值为基数计算；

　　⑤年管理费的计算基础错误；确定管理费率缺理由

　　3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。否则，存在错误。

　　4）不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。

　　5）没有考虑出租率（空置率）或入住率或满客率、租金损失率、使用面积系数。

　　例如2003年指错题：一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；

　　6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。

　　7）收益中没有包括有形收益、无形收益。租金内涵不清楚，没有指明是否包括水电费、物业费等。

　　8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。

　　9）未考虑未来收益的变化。

　　（2）自营型房地产

　　1）扣除项目一定要全面。

　　①经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税费-管理费用-财务费用-商业利润

　　②生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税费-管理费用-财务费用-厂商利润

　　2）注意收益的客观性。不能凭公司经验、公司财务利润、公司的……（实际成本）

　　3）扣除设备带来的收益。

　　4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。

　　5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。