2011年房估师案例分析第一章冲刺内容12

　　2.报酬率选用可能存在的错误

　　（1）报酬率选用的方法不正确。累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。

　　（2）报酬率的确定不具有客观性。报酬率取值未说明理由；

　　（3）未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。国债、存款利率，贷款利率没有依据

　　（4）采用了非本类房地产的报酬率。

　　（5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。

　　（6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。

　　3.有效收益期限的确定的错误

　　（1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限；

　　（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；

　　（3）将房地产的建设期作为收益年限；

　　（4）确定有效收益年限理由不充分；

　　（5）估价报告前后收益期限单位不相同。

　　（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误

　　（1）公式错误

　　（2）选用公式无理由

　　（3）未分析租金水平的变化趋势

　　（4）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；

　　（5）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；

　　（6）纯计算错误。

　　5.地下车位租赁收入的计算错误

　　（1）未计算地下车位收益

　　（2）地下车位100％的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由