2011年房地产估价师案例分析备考资料30

　　5.5.2.2　市场提取法

　　市场提取法(market extractionmethod)是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。在假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：

　　(1)大量搜集交易实例。

　　(2)从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例。

　　(3)对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。

　　(4)求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值。

　　(5)求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。

　　(6)将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。如果可比实例的经过年数与估价对象的经过年数相近，求出的各可比实例折旧率的范围较窄，则可将可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率。

　　如果各可比实例的经过年数、区位、维修养护程度等之间有差异，求出的各可比实例折旧率的范围较宽，则应将每个可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率，然后将年折旧率的范围调整为适合估价对象的年折旧率。

　　(7)将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。

　　利用市场提取法求出的年折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。