2011年房地产估价师案例分析备考资料17

　　(6)可比实例的档次应与估价对象的档次相当。

　　(7)可比实例的成交日期应与估价时点接近。

　　这里的“接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例;但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。

　　(8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

　　交易类型主要有一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等。如果为一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等目的估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。另外，为抵押、抵债、房屋拆迁目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。

　　(9)可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。

　　选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例;估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例;估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价格。例如，需要评估某宗土地的价格，在附近有一幢房屋买卖，其成交总价为100万元，其中属于建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则其土地价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，修正、调整出估价对象土地的价格。

　　选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

　　4.4 建立价格可比基础(五统一)

　　选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。

　　建立价格可比基础包括：①统一付款方式;②统一采用单价;③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。