2011年房地产估价师案例分析备考资料11

　　关于位于XX市XX区XX广场X号XX大厦的估价结果报告

　　(本次估价报告编号略)

　　(一)委托人：XX大厦酒店有限公司，法定代表人为XX，住所为XX市XX区XX广场X号。

　　(二)估价机构：XX房地产估价公司，法定代表人为XXX，住所为XX市XX区XX街X号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为“建房估证字[2003]XX号”。

　　(三)估价对象：估价对象为位于XX市XX区XX广场X号的XX大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及A、B两座塔楼组成;其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房;A座地上7层一51层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间;B座地上7层一29层，设计功能为智能型写字间。

　　估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归XX大厦酒店有限公司所有，使用年限为40年，至2038年9月19日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。

　　(四)估价目的：为估价对象转让提供公开市场价格参考。

　　(五)估价时点：2004年10月29日。

　　(六)价值定义：根据《房地产估价规范》第6.2.2关于“房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时点状态下的公开市场价格。

　　(七)估价依据：1.房地产价格评估委托协议书;2.《国有土地使用证》(证书编号略);3.《施工许可证》(证书编号略);4.《中华人民共和国土地管理法》;5.《中华人民共和国城市房地产管理法》;6.国家及地方的有关法律、法规;7.《房地产估价规范》(GB/T50291—1999);8.估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料;9.委托人提供的工程施工图纸等相关资料。

　　(八)估价原则：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：合法原则;最高最佳使用原则;替代原则;估价时点原则。

　　1.合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

　　2.最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

　　3.替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　4.估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

　　(九)估价方法：根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。

　　(十)估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。

　　(十一)估价人员：(略)

　　(十二)估价作业日期：二OO四年十月二十九日至二OO四年十一月六日。

　　(十三)估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。

　　XX房地产估价公司

　　二OO四年十一月六日