2011年房地产估价师案例分析备考资料3

　　1.2.3.3 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点

　　确定房地产估价技术路线就是要确定房地产价格的内涵和价格形成过程，而房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。

　　关于估价技术路线与估价时点的关系，详见本节“1.2.4.4房地产估价技术路线与估价时点原则”。

　　下面我们再从一个考试题来看房地产估价基本事项与房地产价格内涵和价格形成过程以及与房地产估价技术路线之间的相互关系。

　　[例1—1] 甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建设两幢(分别称为A座和B座)8层共5 000 ㎡的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500万元，此时A座建至四层，B座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1 400万元，乙方尚应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1 580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

　　1.确定评估结论的依据应该是：

　　A.以1 500万元作为评估价值

　　B.以(1 400+1 580)/2=1 490万元作为评估价值

　　C.以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值

　　D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值

　　2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：

　　A.1993年12月

　　B.1995年7月

　　C.项目转让日期

　　D.项目建成日期

　　3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：

　　A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态

　　B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态

　　C.估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态

　　D.估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态

　　例1—1是1998年房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》的一道试题，这个题主要就是考房地产估价技术路线的确定。

　　例1—1提的三个问题反映了三种不同的估价目的，需要了解的估价基本事项不同，相应的估价技术路线也各异。

　　第一问涉及的估价目的是确定甲方实际应支付给乙方的工程款，因此其估价技术路线是：1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值，估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日。

　　第二问是确定项目转让的价格，因此其估价技术路线应该是采用假设开发法确定项目在转让时点的价格，这个价格与第一问提到的“甲方实际应支付给乙方的工程款”是完全无关的。

　　第三问是确定估价对象1998年5月建成时的售价，因此要按照估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。

　　在这个例题中，估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况等估价基本事项与估价对象的价格内涵和价格形成过程，以及与估价技术路线之间的关系体现得非常充分。